Kirayı Ödemeyen Kiracıya Karşı Ev/Dükkan Sahibi Ne Yapabilir? (2026 Güncel Rehber)

Kira sözleşmesi, kiracıya mülkü kullanma hakkı verirken, mülk sahibine de anlaşmada belirlenen tarihlerde kira bedelini eksiksiz alma hakkı tanır.

Kiracının vadesi gelmiş borcunu ödememesi hukuken "temerrüt" olarak adlandırılır ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile İcra ve İflas Kanunu (İİK) kapsamında mülk sahibine çeşitli haklar verir.

Kirayı Ödemeyen Kiracıya Karşı Hangi Hukuki Yollara Başvurulabilir?

Kiracının kira bedelini ödememesi halinde ev/dükkan sahipleri tarafından en çok başvurulan hukuki yollar;

• İcra Takibi Yoluyla Tahliye

• İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

• Temerrüt Nedeniyle Tahliyedir.

1. Kirayı Ödemeyen Kiracının İcra Takibi Yoluyla Tahliyesi

Kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu'nun 269 ve devamı maddeleri kapsamında kira alacağının tahsili ve tahliye amacıyla icra takibi başlatabilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu takipte kiracıya Örnek No: 13 ödeme emri gönderilir.

Ödeme emrinde kira borcunun ödenmesi için kanunda öngörülen 30 günlük süre ile takibe itiraz için 7 günlük süre belirtilir. Kiracının süresi içinde itiraz etmemesi ve kira borcunu da ödememesi halinde, kanuni şartların oluşmasıyla birlikte icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.

Kiracının takibe itiraz etmesi halinde ise itirazın niteliğine göre itirazın kaldırılması ve tahliye bakımından farklı bir hukuki süreç gündeme gelebilir.

Tahliye talepli icra takibinde kira alacağının tahsili ile tahliye talebi aynı takip içerisinde gündeme getirilebilir. Ayrıca İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri, kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk kapsamındaki istisnalardan biridir. Bu nedenle kiracının kira bedelini ödemediği durumlarda tahliye talepli icra takibi, somut olayın şartlarına göre başvurulabilecek önemli hukuki yollardan biridir.

2. Kirayı Ödemeyen Kiracının İki Haklı İhtarla Tahliyesi

Kiracının kira bedellerini zamanında ödememesi, bazı durumlarda Türk Borçlar Kanunu'nun 352/2. maddesikapsamında iki haklı ihtar nedeniyle tahliye hakkı doğurabilir.

Bunun için temel olarak;

• Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi,

• Aynı kira yılı içerisinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki ayrı haklı ihtarın yapılması,

• İhtarların hukuken geçerli ve kira bedelinin ödenmemesine dayanması şartlarına bağlıdır.

Kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi halinde kiraya veren, kira yılının sona ermesinden başlayarak bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir.

İhtarların noter aracılığıyla yapılması zorunlu olmamakla birlikte, ispat bakımından noter ihtarı tercih edilebilir.

3. Kirayı Ödemeyen Kiracının Temerrüt Nedeniyle Tahliyesi

Kiracının kira bedelini ödememesi halinde uygulanabilecek bir diğer düzenleme Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kiracıya kira bedelini ödemesi için yazılı olarak en az 30 günlük süre vermeli ve bu süre içerisinde ödeme yapılmaması halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirmelidir.

Kiracı verilen süre içerisinde kira borcunu ödemezse, kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi halinde kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir ve yasal tahliye yollarına başvurabilir.

Konut ve Dükkan Kiralarında Tahliye Süreci Aynı mıdır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle uygulanabilecek temel tahliye mekanizmaları büyük ölçüde benzer olmakla birlikte, işyeri kiralarında kiraya veren açısından ayrıca hapis hakkı gündeme gelebilir.

Kiraya Verenin Hapis Hakkı Nedir?

Türk Borçlar Kanunu'nda kiraya verenin, kira bedelinin ödenmemesi halinde belirli şartlar altında kiralanana getirilen ve kiracının mülkiyetinde bulunan taşınırlar üzerinde hapis hakkı bulunmaktadır.

Konut ve dükkan kiralarında tahliye süreçleri temel olarak aynı 30 günlük ödeme ihtar süresine tabidir; ancak dükkan kiralarında mülk sahibine ek olarak "Hapis Hakkı" tanınır. Mülk sahibi, işyerindeki kiracıya ait taşınır eşyalar üzerine ödenmeyen geçmiş ve gelecek 6 aylık kira alacağı için hukuken el koyma (rehin) hakkını kullanabilir.

Ancak hapis hakkı, kiraya verenin kiracının bütün mallarına dilediği şekilde el koyabileceği anlamına gelmez. İşyerindeki taşınırlar bakımından hapis hakkının kullanılmasının ayrıca hukuki değerlendirmeye tabi tutulması gerekir.

Kirayı Ödemeyen Kiracıyı Tahliye Ederken Yapılan Hatalar

Kiracının kira borcunu ödememesi, ev/dükkan sahibinin kendi yöntemleriyle kiracıyı taşınmazdan çıkarma hakkı vermez.

Ev/dükkan sahibinin;

• Kilidi değiştirmesi,

• Keyfine göre taşınmaza giriş/çıkış yapması,

• Kiracının taşınmaza girişini engellemesi,

• Kiracının eşyalarını taşınmazdan çıkarması,

• Elektrik, su veya doğalgaz gibi hizmetleri kiracıyı zor durumda bırakmak amacıyla kestirmesi yanlış yöntemlerdir.

  
  

Ayrıca tehdit veya zor kullanarak kiracıyı taşınmazdan çıkarmaya çalışması gibi yöntemlere asla başvurulmamalıdır.  Bu durumda ev/dükkan sahibi haklı iken haksız konuma düşebilir. Bunun da ötesinde istemeden suç işleyip cezai takibatla karşı karşıya kalabilir. Tahliye işlemi, kanunda öngörülen icra veya dava yolları kullanılarak gerçekleştirilmelidir.

Kirayı Ödemeyen Kiracı Ne Kadar Sürede Tahliye Edilir?

Kiracının tahliye edilmesinin ne kadar süreceği için bütün uyuşmazlıklara uygulanabilecek kesin bir süre vermek mümkün değildir.

Ancak tahliye süreci; icra yolunun seçilmesi, kiracının itiraz edip etmemesi ve mahkemelerin yoğunluğuna bağlı olarak ortalama 3 ila 12 ay arasında değişebilir.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

Kira uyuşmazlıklarında (kira alacağı, tahliye, kira tespiti) dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; yani arabuluculuk sürecinden geçmeden doğrudan açılan davalar mahkemece usulden reddedilir.

Adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosu kanalıyla başlatılan bu süreçte atanan bağımsız arabulucu, mülk sahibi ile kiracıyı ortak bir müzakere masasında buluşturarak uyuşmazlığı en geç 3 ila 4 hafta içerisinde mahkemesiz çözmeyi hedefler.

Ancak ilamsız icra yoluyla tahliye açısından istisna bulunmaktadır. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliye yoluna başvurulması, dava şartı arabuluculuk kapsamındaki istisnalardan biridir.

• KURAL → Tahliye davası → Arabulucuya başvurma dava şartı, bu sebeple arabulucu zorunlu.

• İSTİSNA → ilamsız icra yoluyla tahliye →İİK m. 269 vd. kapsamında tahliye talepli icra takibinde arabulucuya başvurma zorunlu değil.

Arabuluculukta Anlaşma Sağlanırsa Ne Olur?

Görüşmeler sonunda taraflar kira borcunun ödenmesi veya tahliye tarihi üzerinde uzlaşırsa hazırlanan Arabuluculuk Anlaşma Tutanağı, mahkeme ilamı (kararı) gücündedir.

Kiracı anlaşılan tahliye tarihine veya ödeme planına uymamazlık ederse mülk sahibi yeniden dava açmak zorunda kalmadan bu tutanakla doğrudan icra takibi başlatarak tahliyeyi gerçekleştirebilir. Anlaşma sağlanamaması durumunda ise düzenlenen "Son Tutanak" ile mahkemede tahliye davası açma hakkı kazanılır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı kirayı 1 gün geciktirirse icra takibi başlatılabilir mi?

Evet, teorik olarak kira sözleşmesinde belirtilen vadeden bir gün sonra dahi borç ödenmemişse mülk sahibi yasal takip başlatabilir. Ancak uygulamada bir-iki gün yaşanan gecikmeler anlayışla karşılanmaktadır.

Kira ödenmediğinde yazılı kira sözleşmesi yoksa ne yapılabilir?

Banka kayıtları, mesajlaşmalar, ödeme kayıtları, tanık beyanları ve diğer deliller somut olayın özelliklerine göre delil olarak değerlendirilebilir. Ayrıca ilk kiraya verme sırasında imzalanan sözleşme mevcutsa bu sözleşme Yasa'ya göre her yıl kendisini yeniler. (2026 yılı güncel kira zam oranları hakkındaki makalemiz için bakınız; https://www.eraslanhukuk.com/post/2026-kira-zammı)

Kiracı kira borcunu öderse yine de tahliye edilir mi?

Kiracı kendisine tanınan 30 günlük yasal süre içinde tüm borcu ve masrafları öderse o takibe dayalı olarak tahliye edilemez; ancak bu işlem "1 haklı ihtar" sayılır.

Tahliye davasında arabuluculuk zorunlu mudur?

Kira ilişkisinden kaynaklanan ve dava şartı arabuluculuk kapsamında bulunan tahliye uyuşmazlıklarında, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir. Bununla birlikte İİK hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliye bu durumun istisnasıdır.

Kiraya verenin hapis hakkı nedir?

Kiraya verenin hapis hakkı, kanunda öngörülen şartlar altında kiralanana getirilen ve kiracının mülkiyetinde bulunan bazı taşınırlar üzerinde kullanılabilen bir güvencedir. Bu hak, kiraya verenin kiracının bütün mallarına sınırsız şekilde el koyabileceği anlamına gelmez.

Kirayı Ödemeyen Kiracıya Karşı Hangi Yol İzlenmelidir?

Kiracının kira bedelini ödememesi halinde birden çok tahliye yöntemi bulunmaktadır.

Somut olayın özelliklerine göre;

1. Tahliye talepli icra takibi,

2. TBK m. 315 kapsamında temerrüt nedeniyle tahliye,

3. TBK m. 352/2 kapsamında iki haklı ihtar nedeniyle tahliye gibi hukuki yollar gündeme gelebilir.

Kira sözleşmesi, ödeme kayıtları, kira borcunun niteliği ve daha önce yapılan ihtarlar birlikte incelenerek somut olaya en uygun hukuki yolun belirlenmesi önem taşır.

---

Kira Uyuşmazlıklarında Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Kira alacağı ve tahliye süreçleri; Türk Borçlar Kanunu, İcra ve İflas Kanunu ve arabuluculuk mevzuatında yer alan özel usul ve süre kurallarına tabidir.

Özellikle;

• tahliye için doğru hukuki yolun belirlenmesi,

• icra takip talebinin ve ödeme emrinin doğru hazırlanması,

• kira alacağının doğru hesaplanması,

• ihtarların hukuken geçerli ve ispatlanabilir şekilde yapılması,

• arabuluculuk sürecinin doğru yürütülmesi,

• dava ve icra süreçlerindeki sürelere uyulması,

• kiraya verenin kira alacağına ilişkin diğer haklarının değerlendirilmesi

• hak kaybının önlenmesi açısından önemlidir.

Kirayı ödemeyen kiracı hakkında hangi hukuki yolun izleneceği, her olayın kendi şartları değerlendirilerek belirlenmelidir.

Not: Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşımaktadır. Kira sözleşmesinin içeriği, ödeme tarihleri, yapılan ihtarlar ve tarafların diğer işlemleri farklı hukuki sonuçlara yol açabileceğinden, somut olay bakımından hukuki değerlendirme yapılması gerekebilir.

---

Yazar Bilgisi

Eraslan Hukuk.

Makale Bilgisi

Yayın Tarihi: [14 Eylül 2026 ]

Son Güncelleme: [14 Eylül 2026]

Hukuki Dayanak: Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile İcra ve İflas Kanunu (İİK), 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK), 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun.

Bilgilendirme Notu

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayların özelliklerine göre farklı hukuki sonuçlar doğabileceğinden, profesyonel hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilir.

Telif Hakkı Bildirimi

Bu içeriğin tüm telif hakları Eraslan Hukuk Bürosu’na aittir.Kaynak gösterilmeden kısmen veya tamamen kopyalanamaz, çoğaltılamaz ve yayınlanamaz.